如何認識海外不動產詐騙的徵候？

▲在各類海外說明會中，「保證回租」、「固定高收益」常是吸引投資人的主要訴求，業者承諾購屋後由公司以高於市場行情承租，甚至標榜即使未出租也照付租金。此種模式看似雙贏，實則違背市場邏輯。（圖／資料照）

●李永然、曾春僑／永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會顧問

國人在海外投資置產可追溯至民國77年、78年間，投資公司盛行，進行吸收民間遊資。當時主要以「美國」的不動產物件爲主，但其實這些投資標的，很多根本是沒有價值的土地，如沼澤地、荒地等。導致許多臺灣善良的投資人鎩羽而歸；近來年臺灣更因面對地緣政治之風險、或資產配置、稅務規劃、子女教育，移民與退休等因素，不斷有海外不動產投資標的出現。

按海外不動產交易牽涉各國土地政策與對國外投資者監管差異，風險遠高於本土的不動產市場，自然更容易隱藏吸金與詐騙陷阱，例如「柬埔寨不動產債權」案即屬此類，凸顯此類投資並非穩賺不賠的安全選項，對於海外不動產投資，其可能面對的高風險徵候筆者藉本文分析如下，期盼善良的臺灣人切勿輕易上當受騙。

在各類海外說明會中，「保證回租」、「固定高收益」常是吸引投資人的主要訴求，業者承諾購屋後由公司以高於市場行情承租，甚至標榜即使未出租也照付租金。

此種模式看似雙贏，實則違背市場邏輯。任何不動產市場都存在各國不動產持有稅稅制變動、租金波動與空置風險，若收益顯著高於當地水準，極可能並非來自真實租賃收入，而是以後續投資者的資金填補前期承諾，此與國內日前發生之「鼎晟不動產」停車位詐騙案手法相同，投資人若僅因「實體」房地產而放下戒心，不去認知，往往正中詐騙者下懷。

有些業者會宣稱兩年後可按原價，甚至誆稱未來將更高價格回購，誘使投資人誤以爲該不動產沒有價格下跌風險。然而，不動產與金融商品一樣均具景氣循環與價格波動特性，凡宣稱穩賺不賠或保證回收者，已偏離資本市場邏輯。

其背後可能是一物多賣、資金挪用，或典型以新資金支付舊收益的「龐氏騙局」操作，一旦市場信心動搖，投資人往往首當其衝，更何況這些業者誰爲它們的承諾進行未來會履行的保證，到頭來，往往只是個「空殼公司」。

海外不動產投資人既對於海外投資地點的不動產登記、稅制、交易程序等規定不瞭解，且往往難以查覈當地建照、使用執照、所有權狀、契據，或開發商財報，即便取得資料，也難以判斷其真僞，只能依賴仲介或相關業者說明。

部分業者可能刻意隱瞞供給過剩、施工延宕、隱藏管理費與稅費等成本，近年更透過高解析度動畫與AI技術美化建案與周邊機能，營造高度繁華假象，但實際落差極大；當投資決策建立在片面資訊與虛擬視覺效果之上，風險自然倍增。

不少海外不動產投資案，往往先透過免費或低價考察團吸引潛在買家，在密集行程、熱烈接待與安插內線等團體氛圍下，容易使人產生「搶購錯失」心理。

在疲勞與輸人不輸陣之羣體壓力下，自然無法充分思考與查證，短時間內即被要求、催促簽約，此種善於操作「羣衆情緒」之模式，讓投資人於瞬間降低理性判斷。就算回國後重新檢視風險，往往也已付出高額訂金，或籤立「商業本票」，陷入進退兩難情境。

海外不動產仲介往往是些未依法登記或規避監理的業者，如果是這種情況，投資人將面臨更高的「法律風險」。部分業者以境外公司名義運作，責任歸屬模糊，一旦發生投資糾紛，跨境求償曠日廢時，難以找到合適可資信任的海外當地律師（何況海外律師收費不菲），投資人應事先查覈業者是否合法設立、是否具備相關執業資格，以及是否曾有違規紀錄。

合法交易通常應將價金匯入開發商公司帳戶或受監管信託專戶。若是匯入個人帳戶、境外空殼公司，或透過層層轉帳規避監督，即屬「高度警訊」，甚至還有可能淪爲涉嫌洗錢的困擾，所以匯款前的查覈，也是重要判斷標指標之一。

海外市場常見開發商資金斷鏈導致停工，或公共設施產權與維修責任不明等爭議。仲介多僅負責銷售，並不承擔工程與後續營運責任。若開發商倒閉或建案爛尾，投資人往往難以求償。

實體存在只是表象，制度與財務穩健纔是關鍵，本文謹先說明海外不動產詐騙可能的徵候，筆者日後另外再撰文向民衆介紹相關預防之道。

▼按海外不動產交易牽涉各國土地政策與對國外投資者監管差異，風險遠高於本土的不動產市場，自然更容易隱藏吸金與詐騙陷阱，例如「柬埔寨不動產債權」案即屬此類，凸顯此類投資並非穩賺不賠的安全選項。（AI協作圖／記者郭運興製作，經編輯審覈）

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